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深圳前海逾50万平米土地“公转商” 中集集团拿下40%股权

   2017年7月17日,发布公告称,同意地产集团有限公司以人民币持有中集产城25%股权元成为旗下产城业务板块中集产城的战略投资者,增资完成后,碧桂园持有中集产城25%股权。

  经过十年“拉锯战”,位于深圳前海一幅52.4万平方米的土地终于完成确权。

  10月9日,中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司( 000039.SZ 下称中集)发布公告称,该公司全资附属南方中集与深圳规土委、前海管理局就位于深圳前海的T102-0152、T102-0153、T102-0154宗地的土地整备问题签署了《土地整备框架协议书》。

  据悉,这三宗原为中集厂房的工业用地,随着政府规划调整,需要转为商业用地。冯胜表示,三宗土地合计52.4万平方米,按照分成比例, 中集可获得20.96万平方米土地的开发权益,假设建筑容积率为3,则建筑面积约为63万平方米,按照2万元/平米的楼面价计算,价值可达126亿元,而中集当年拿地成本仅2亿元左右。

  搁置争议

  中集位于前海的三宗土地可追溯到2005年。彼时,由于集团全资子公司深圳南方中集集装箱制造有限公司(下称“南方中集”)位于深圳市南山区蛇口的集装箱生产工厂的土地使用权租约于2011年到期,南方中集不得不开始筹划并寻求新的生产基地,以搬迁及替代蛇口生产基地。

  南方中集最终选址于深圳市南山区前海物流园区(当时的土地规划),并于 2006 年12月31日与深圳市国土资源和房产管理局签署土地使用权出让合同书,2007年取得土地权属证书。

  实际上,早期在前海拥有大量土地的不只是中集。据中国证券报报道,由于历史原因,有约4.8平方公里的土地划拨给招商局、中集和三家企业,三者合计占据前海总体面积的三分之一。其中深圳国际位于深圳前海湾物流园区、全资拥有的西部物流企业土地面积38万平方米,建筑面积42万平方米,营运面积11.1万平方米。而根据披露的深圳前海片区土地储备情况,到2015年底,公司在前海片区的土地使用权面积为242.86万平方米,其中已经取得土地使用权证书的土地面积为134.22万平方米,尚未取得土地使用权证书的土地面积为108.64万平方米。

  照此计算,在前海14.9平方公里用地中,剔除水廊道、道路及公共绿地,政府拥有的净用地仅3.07平方公里。为了使前海开发有足够的空间,多年来,深圳市政府一直在与这些企业商讨回收土地的具体政策。

  2013年,深圳政府出台《前海深港现代服务业合作区综合规划》,当中提到,前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途,且使用的产业类型符合前海产业导向要求的,原土地使用权人可以申请变更土地用途。申请经审查同意后,以市场评估地价标准计算用途变更前后的地价差值作为底价,以公开出让方式确定土地使用权人。

  但由于双方对补地价水平的预期相差较远,回收事宜一度被推迟。招商蛇口董事长孙承铭曾在股东会上表示,因用地性质由工业改为商住性质过程中的土地增值收益分配,招商和政府进行了长达数年的谈判。“公司最早向政府提出土地增值收益部分按6:4进行分配,亦即公司占60%增值收益,却并未获得政府方面通过。”

  孙承铭说,政府一度要求收回50%土地,为了早日推进前海土地整备,对上市公司负责,公司要求在保证前海土地全由公司开发及并表的前提下,与政府按5:5比例成立合营公司,并按照4:6比例分享增值部分收益。

  2016年6月18日,招商局集团正式与深圳前海管理局签署框架协议,双方将成立合资公司共同开发前海2.9平方公里的优质土地资源。

  2017年10月9日,中集与深圳规土委、前海管理局就位于深圳前海3块宗地的土地整备问题签署了《土地整备框架协议书》。整备范围内的土地增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、南方中集40%的比例进行分享。

  罗立波表示,这标志着公司的前海土地的“工转商”进程迈出了重要的一步,结合前期多个地块的情况,共同推动公司潜在的土地资产价值的效益释放。今年7月11日,中国国有资本风险投资基金股份有限公司和深圳市投控资本有限公司以25.06亿元拿下深圳前海T201-0097地块,楼面地价达19701元/平方米。另外,前海微众以23.91亿元拿下T201-0097地块,折合楼面地价达21736元/平方米。照此计算,中集拥有的土地价值将不少于126亿元。

  盘活存量

  加大合作力度盘活存量,是中集这家合资企业近年来的发展新举措之一。

  2016年9月27日,CEO兼总裁麦伯良一行到访碧桂园。会上,麦伯良透露了一个重要信息:公司希望与碧桂园在地产、模块化建筑、物业配套服务(立体停车库、电商)等领域建立长期、全面、深度的战略合作伙伴关系。

  彼时,中集集团管理层希望旗下各业务分别引入战略投资,继而做大做强。2016年3月,中集集团车辆业务引入、南山大成、日本住友商社作为战略投资者。此后,中集集团又相继与宝武钢铁、 、集团、等企业达成战略合作。12月,其海工业务引入中国先进制造产业投资基金。

  而针对业务,中集集团在2016年年报中披露,管理层希望盘活在深圳、上海等一线城市的土地资源,持续推进深圳前海、深圳蛇口太子湾项目、上海宝山项目及其他项目解决方案的落地。同时,管理层还通过产业园模式的复制,积极寻找有发展前景的一线城市或在一线城市周边推进新产业园项目的落地。

  2016年10月14日,即麦伯良一行到访碧桂园半个月后,中集产城旗下镇江中集润宇置业有限公司(下称“中集润宇”)发生股东变更。变更后,碧桂园地产旗下南京高淳区碧桂园房地产开发有限公司持股中集润宇80%股权,杨文杰(杨国强侄子)担任该公司企业法定代表人。时代周报记者获悉,中集润宇在镇江开发了“中集金山湖1号”(现已更名为碧桂园滨湖湾)项目。

  2017年7月17日,中集集团发布公告称,同意碧桂园地产集团有限公司(碧桂园集团旗下全资子公司,下称碧桂园地产)以人民币持有中集产城25%股权元成为旗下产城业务板块中集产城的战略投资者,增资完成后,碧桂园持有中集产城25%股权。

  谈及本次合作,中集集团透露,增资有助于中集产城吸收和利用行业碧桂园地产的资金、人才、专业经验等资源,增强中集产城的资本实力和业务发展能力;且能够更加有效地盘活和利用本集团现有土地资源。称,中集集团此次引入碧桂园作为战略投资者,将为前海等核心地块的公转商开发做准备。在这些核心地块工转商完成后,中集产城有望参与其商业开发。

  据7月份的研报显示,中集集团目前在全国拥有近30平方公里土地储备,其中,深圳前海(52.4万平方米)、深圳太子湾(6.4万平方米)、深圳坪山(82万平方米)、上海宝山(17.8万平方米)等核心地块正在推进土地工转商(将工业用地转为商业用地).

  中集表示,上海宝山土地规划已经大致明确,预计将开发一个综合体,目前仍在招拍挂的准备工作中,计划年内进入启动阶段,太子湾项目已经与招商蛇口签署了搬迁协议,获得将近5亿元的补偿款。